导报原创   
今天章丘流拍了!土地市场回归理性 济南楼市会降温吗?
发布时间:2018-08-16 10:27:27    来源:经济导报    

◆经济导报记者  王延锋


    13日,济南市章丘区19宗土地进行拍卖,其中唯一一宗位于章丘主城区内的住宅用地意外流拍。

    在这宗流拍的土地周边,近一两年有多宗土地成交,大部分土地价格都高于本次土地拍卖的底价。因此,本次土地的流拍意味着周边此前拿地的开发商很可能站在“高岗”上了。

    另外,在济南主城区,自2016年下半年以来土地价格也已大涨。经济导报记者日前在济南彩石片区、唐冶片区、汉峪片区等地采访,这些片区内此前拍出一些楼面土地成本1.3万元/平方米以上的土地,但这些项目大都进展比较缓慢。


“今天土地流拍了!”


    13日中午,济南东部某楼盘置业顾问张晓亮正在无聊地翻着微信朋友圈。当天是周一,去售楼处的人并不多,再加上最近楼市降温,几个置业顾问都很清闲地坐在前台刷手机。

    张晓亮突然看到一则朋友圈的信息,“今天土地流拍了!”他向同事们吆喝道。同事接过话茬:土地流拍?哪的地?张晓亮回答:章丘的土地。同事淡淡一笑:“呵呵!”

    然后,几个同事继续陷入刷手机的沉默。最近楼市销售变冷,让大家对“土地流拍”的消息已经有了“抗体”。尤其是对章丘的土地,用张晓亮的话说:章丘的楼市已经凉透了。

    在13日的土地拍卖中,章丘共有19宗土地挂牌截止。其中包括4宗居住用地、8宗商业商服用地、7宗工业用地,共约1224亩。土地拍卖的结果是,5宗商服用地和1宗居住用地流拍。另外,本次成交的3宗住宅用地溢价率也很低,只有1宗土地溢价率为3.7%,另外2宗土地以底价成交。而且,这3宗住宅用地均不在章丘主城区,而是在章丘西部的济南植物园附近和龙山街道,土地价格比较低廉。

    本次流拍的1宗住宅用地,位于章丘区鲁宏大道以北、绣水大街以西,属于章丘比较好的位置。本次土地拍卖的起拍价为4167元/平方米,是一个比较合适的价格。在去年和今年上半年的土地拍卖中,在这宗土地的附近,章丘曾拍卖出5000元/平方米以上、6000元/平方米以上甚至7000元/平方米以上的楼面地价。现如今,4167元/平方米的楼面地价居然流拍,这让章丘楼市的热度彻底降了下来。


土地市场冷嗖嗖


    除了章丘,今年下半年以来全国土地市场的凉风一路蔓延,流拍、底价成交等现象频频出现。

    8月10日,太原市位于主城区的8宗地块进行拍卖,这些曾被市场寄予很高期望的土地全部流拍;7月23日,上海市中心区域,杨浦区内环内一幅住宅用地拍卖,因没有房企报名而流拍;7月23日,苏州市7宗经营性土地进入限时竞价阶段,其中3宗居住地块流拍;7月11日的下午,杭州良渚街道1宗住宅用地,在报名终止前半小时终止挂牌,市场消息是因为无开发商报名;在合肥市,从6月28日到7月18日的20天时间内,有4块地流拍……

    经济导报记者注意到,在去年年底济南主城区内的兴隆片区也曾出现土地流拍。但其流拍的原因是出让土地绑定了较高的产业引入条件等,一般开发商无力达到,因此其流拍并未引起市场的波澜。除此之外,济南主城区近一两年尚未出现住宅用地流拍的案例。而且,在今年7月13日,济南有7宗土地进行拍卖,虽然其拍卖轮次较少,但底价较高,最后其成交价依然不低,位于东部雪山片区的土地楼面价在1万元/平方米左右。


高价地项目进展缓慢


    济南主城的土地市场表现依然坚挺,但众多业内人士对2016年以来成交的部分高价地项目感到担忧。“开发商拿地一定要谨慎。有的开发商这一两年利润很高,但一两个高价地项目,可能就会让它把利润全赔进去。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明对经济导报记者说。

    那么,济南近两年成交的高价地项目进展如何呢?

    13日,经济记者来到济南市旅游路以南、凤凰路两侧的小汉峪地区。这里属于济南的汉峪片区,目前凤凰路正在从旅游路向南修建,未来将打通至二环南快速路。

    在凤凰路东侧,有一个片为“保兴汉峪片区A07地块建设项目”的土地已经围挡。但在围挡内,还有大量的渣土未清理,还看不到大规模动工的迹象;而在凤凰路西侧,在前述A07地块对过,还有大片的土地荒芜着。在去年8月份,这些土地都已经进行拍卖。其中,A07地块土地成交楼面地价1.4万元/平方米,开发商同时需要配建安置房,业内预计开发商实际土地楼面成本可达1.8万元/平方米。而金科在附近所拿土地的楼面成本也很高:其土地成交楼面地价也为1.4万元/平方米,但因其配建的安置房比例更高,业内预计其部分地块的土地楼面成本可达2万元/平方米。

    在东绕城高速公路以外的唐冶片区,飞跃大道以南也有几个项目进展比较缓慢。其中,保利斥资26亿元在此拿下了178亩土地,楼面地价9936元/平方米,加上配建安置房成本后,业内预计其楼面土地成本达1.4万元/平方米。经济导报记者在现场看到,保利地块已经围挡,但同样看不到大规模动工的迹象。在保利地块的东侧,是山钢地产的土地,去年拿地成本为1.21万元/平方米,目前地块内还一片荒芜。

    “按照正常的开发商节奏,汉峪片区和唐冶片区的土地是在去年8月份成交的,现在已经成交一年,是该入市的时候了。但各地块进展缓慢,其重要原因就是土地成本太贵。”济南东部一楼盘销售负责人张钰对经济导报记者说。

    除了尚未入市的土地,也有一些高价地项目已经入市,比如位于彩石片区的中铁城项目。

    中铁城是一个超级大盘,项目总占地面积58.81万平方米,地上规划总建面71.02万平方米。置业顾问介绍,该项目分三期开发,目前正在销售一期产品,包括别墅、洋房、高层等产品。其中,别墅产品销售较好,洋房在售3栋楼,高层产品尚未销售。据了解,该项目洋房产品销售价格为2.7万元至3万元/平方米,远远超过距离市区更近的唐冶片区的普通住宅产品,这令一些市场人士对项目销售并不是很看好。“虽然是洋房,但价格确实贵了不少,项目销售速度一般。”张钰分析。


“房住不炒”可期


    张晓亮感慨,自己没有赶上好时候。他今年刚刚入职,入职时开发商提出了“本科”学历的条件,专科毕业的他托关系找人最终进入单位。没想到,他入职后济南的楼市就开始降温了。

    “现在我们项目销售压力很大,每天例会都在说加快销售,还找了很多渠道公司打电话,但售楼处来客量仍然一般。而且,现在市场观望氛围很浓,很多人来了只是看一看,跟以前那种看了马上就买的情况大不同。”张晓亮说。

    世联行山东区域总经理朱江向经济导报记者分析称,其实章丘的土地流拍有必然因素。“一个是章丘的房价已经下跌,部分楼盘价格下调幅度还比较大;另一个是章丘土地供应量比较大,市场有点供过于求;三是土地拍卖底价不低,4167元/平方米的价格虽然比此前成交底价低,但在当地楼市下滑的大背景下,这个价格并不低。”

    对于济南主城房价的走势,朱江认为目前市场上的预期已经逆转。“以前大家预期房价涨,可以买可以不买的会选择买,可以早买也可以晚买的会选择早买;但现在大家预期房价稳定甚至下降,可买可不买的就不会买了,可以早买也可以晚买的就选择晚买了。这就造成需求降低,销售变缓。”

    朱江认为,未来济南楼市将继续降温,但说不上“冰冻”,市场需求依然在。“市场可能出现结构性价格下调,比如章丘的房价已经在下跌,还有一些高价项目也在降温。

    对于目前的市场,朱江并不是很悲观。“这不就是国家调控的理想目标吗?房价稳定,部分房价过高的项目甚至向下修正。在这样的市场下,‘房住不炒’才可以真正实现。因为,炒房不再是一件‘稳赚不赔’的事情了。”

责任编辑:张慧    


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